Comment deux grands acteurs du logement en France, Hervé Legros (Alila) et Jean-Charles Capelli (Capelli) vivent-ils cette crise ? Comment cette période change-t-elle (ou pas !) leur vision de la ville de demain ? Quels sont les nouveaux défis à relever ?
Quelle est la situation sur vos chantiers depuis le déconfinement ?
Hervé Legros : « À l’heure actuelle, 98% de nos chantiers ont déjà repris. C’est beaucoup, alors que d’autres acteurs parlent par ailleurs d’à peine 60% de reprise. Cependant, le rythme de construction d’avant Covid-19 n’a pas été retrouvé pour une raison simple : avec les mesures barrières qui ont été mises en place, un certain nombre d’opérations prennent beaucoup de temps. Aujourd’hui, chaque équipe doit se succéder par corps de métier, au lieu de travailler ensemble sur un même espace, ce qui est très chronophage. C’est une situation qui pourrait bien durer… »
Jean-Charles Capelli : « De notre côté, 100% des chantiers seront rouverts fin mai. Trois de nos chantiers n’ont jamais été arrêtés pendant le confinement puisque nous avons mis en place les mesures sanitaires qui nous semblaient importantes, en prenant les devants sur les recommandations. Il s’est avéré que nous étions encore plus stricts que ce qui est imposé aujourd’hui. Effectivement, ce n’est pas tant sur la mise en œuvre de la reprise que l’on perd du temps, que sur l’organisation, avec des fournitures qui sont livrées au compte-goutte, des entreprises qui reprennent progressivement, …, sans parler de celles qui pourraient bien déposer le bilan. »
Certains analystes parlent d’une reprise économique à l’horizon 2022, pensez-vous que cela prendra autant de temps dans l’immobilier ?
Jean-Charles Capelli : D’un point de vue macro-économique, cela peut être effectivement dans de tels délais, même si c’est très difficile à dire. Mais nous, promoteurs, nous ne sommes pas impactés à ce niveau parce qu’il y a beaucoup d’inertie dans les métiers de la construction.
Au contraire, nous avons énormément de demandes et avons prévu de travailler les mois de juillet et août. Cela ne veut pas dire pour autant qu’il n’y aura pas de casse dans le secteur : je vois des confrères qui se rapprochent de nous via notre nouvelle marque Capelli Partners car ils n’ont pas la trésorerie pour reprendre les chantiers. On accompagne ainsi des promoteurs de petites et moyennes tailles, dans la poursuite de leurs opérations que ce soit en phase montage, commercialisation ou chantier. En se connectant sur capelli-partners.com ils peuvent ainsi proposer des projets et devenir CAPELLI PARTNER. »
Hervé Legros : « 2022, ça me paraît loin… Il faut bien voir que la crise du covid-19 est une crise sanitaire, que l’on n’a jamais vécue et qui comporte beaucoup d’inconnues. Mais ce n’est pas une crise systémique ou financière. Le secteur du logement a été secoué mais pas véritablement touché en profondeur et sa situation reste sensiblement la même qu’avant la pandémie. Je ne pense donc pas qu’une reprise puisse reposer sur des plans massifs d’achat de logements comme ceux que l’on voit annoncés ici ou là. La question centrale pour le secteur n’est pas la vente de logements mais le manque d’offres. Cette crise de l’offre immobilière existait déjà avant le Covid-19, et elle est toujours là avec tous les dégâts qu’elle entraîne : une envolée des prix et logements inabordables !»
Selon vous, quelle mesure phare le gouvernement devrait-il prendre aujourd’hui pour relancer l’activité dans la construction ?
Hervé Legros : « Je ne demande surtout pas d’aide publique. ALILA ne souhaite pas une nouvelle loi de défiscalisation qui produirait encore du logement trop cher et inadapté. Ce que nous voulons, c’est de la souplesse dans les procédures, les délais administratifs…. afin de faire repartir les chantiers. Et du volontarisme de la part du gouvernement et des pouvoirs publics pour mettre en place un plan de construction massif d’un million de logements par an. Vous savez, sur un plan économique, le secteur subit un décalage d’activité, mais pas de réelles pertes. Par contre, 2,5 millions de personnes attendent un logement social, et la crise économique qui se profile pourrait encore faire gonfler ce chiffre. Notre problème ce n’est pas de vendre des logements, c’est de les construire. »
Jean-Charles Capelli : « Je serais un peu plus nuancé qu’Hervé : toutes les mesures à même de venir en aide au secteur seront bonnes et ce serait une erreur que d’ignorer le poids de notre branche dans le PIB. Ce que je veux dire au gouvernement est simple : on veut travailler. Pour travailler, nous avons besoin que les permis s’instruisent, que les procédures soient simplifiées et que la question du report des élections ne freine pas le business comme c’est le cas aujourd’hui. Ceci étant, les aides pour les acquéreurs sont toujours utiles. L’acquéreur investisseur particulier doit pouvoir bénéficier des aides de l’État, des coups de pouce Pinel notamment. Toute une catégorie de personnes en ont besoin, d’autant qu’elles sont toujours dans l’optique d’acheter un logement malgré le Covid, parce que l’investissement dans la pierre restera toujours une valeur refuge, a fortiori en temps de crise. »
Pour les entrepreneurs, le confinement a été propice à la réflexion et aux idées nouvelles. Quelles innovations avez-vous pu mettre en place ou comptez-vous mettre en place dans votre entreprise ?
Hervé Legros : « Nous sommes dans un secteur d’activité au fonctionnement archaïque, et on a eu l’occasion de s’en rendre compte ! Il est grand temps d’avancer dans la digitalisation des actes administratifs, comme les permis de construire, mais aussi des différents services qui interviennent sur la construction et le logement. Par exemple, on a vu, pendant le confinement que les permis étaient bloqués parce que les attestations d’Enedis ne pouvaient pas être délivrées. Ils n’étaient pas équipés pour le télétravail ! Dès le premier jour du confinement, nous faisions des réunions en visio-conférence avec les architectes, les bureaux d’étude, les sociétés de certifications… mais nous étions bloqués par l’interruption de l’activité de certains services administratifs. Vous savez, le secteur de l’immobilier, c’est un vieux métier… »
Jean-Charles Capelli : « En tout cas, nous avons constaté que le télétravail ponctuel et bien organisé, est largement aussi efficace que de se déplacer au bureau. Mais on ne va pas passer en télétravail majoritairement pour autant, pour beaucoup de métiers, ce n’est pas adapté. Il y a moins d’interactions, il manque l’humain… On a appris à mieux communiquer en interne, à faire des visioconférences rapides et constructives. Je rejoins Hervé s’agissant de la digitalisation. Mais que ce soit pour numériser les processus ou favoriser le télétravail pour réduire les problèmes de mobilité et diminuer nos empreintes, carbone, il faut impérativement que le gouvernement investisse massivement sur les infrastructures de réseaux, le très haut débit et la 5G, sans quoi nous prendrons du retard dans la 4ème révolution industrielle. »
Télétravail, bien-être… Pensez-vous que les nouveaux logements construits après le Covid-19 seront différents ?
Hervé Legros : « Je l’espère ! Ne serait-ce que pour la surface des logements. Ces deux mois de confinement ont montré aux gens qui vivent dans 65m carrés que c’est plus agréable que de vivre dans 53 ! Malheureusement, ce qui dicte aujourd’hui les lois du marché, ce sont les lois de défiscalisation. Du coup, beaucoup de promoteurs augmentent leurs prix et baissent les surfaces ! Un jour, pour 300.000 euros vous aurez une pièce ! Et on ne vous garantit pas qu’elle sera très grande… C’est pour cela que nous militons pour un choc d’offre : construisons massivement des logements pour que les prix baissent. Dans le cadre des PLU actuels, il est possible de construire plus vite et moins cher tout en étant exigeant sur la qualité (confort, finitions, intégration architecturale, performance énergétique…) et sur la satisfaction des résidents. ALILA est organisé pour cela. »
Jean-Charles Capelli : « De notre côté, nous n’avons pas attendu le Covid pour proposer un extérieur ! L’origine de notre groupe, c’est le lotissement, le terrain à bâtir. Logement intermédiaire, logement collectif, on a vraiment la culture du jardin, du « barbecue » même. La crise que nous connaissons va sans doute avoir un impact. Tout le monde ne va pas aller habiter à la campagne mais on aura sans doute plus de demande, il va nous falloir trouver des solutions alternatives comme des balcons, des espaces extérieurs, des rooftops à mesure que l’on se rapprochera des agglomérations. Transformer les rooftops en lieu de vie pour que les gens aient un extérieur à des endroits hyper denses est vraiment important pour nous, notre programme CAPELLI TOWERS à Belval au Luxembourg en est l’exemple parfait.
La crise des Gilets Jaunes puis cette crise sanitaire ont confirmé une fracture sociale forte dans le pays. Quel rôle le logement doit-il jouer pour y remédier ?
Hervé Legros : « Loger les gens décemment, c’est une problématique majeure ! Et si demain il y a du chômage de masse, cela va encore l’accélérer… Notre pays ne sait pas loger un grand nombre de ses citoyens et ça finit par nous coûter très cher en provoquant des tensions croissantes au sein de la société. … Le logement pèse beaucoup trop lourd dans le budget de certains foyers. Les bailleurs nous disent : « on a des milliers de gens qui ne payent plus leur loyer » ! Mais on ne fait rien pour bien les loger et pour développer des logements à prix abordables. Il faut que tous les acteurs privés et publics se mobilisent pour cela. A notre niveau, nous sommes prêts à agir. Nous rachetons aux particuliers intéressés leurs terrains. Et nous nous substituons aux professionnels qui ne peuvent plus ou ne veulent plus terminer certains de leurs projets et qui peuvent nous contacter.
Jean-Charles Capelli : « On le voit, cette fracture est bien réelle. Et sans doute qu’avec le chômage de masse que l’on annonce, les achats par les Français vont reculer. Heureusement la flambée des taux que l’on annonçait n’a pas eu lieu. Je pense malgré tout que la pierre restera une valeur refuge pour beaucoup. On le voit d’ailleurs à travers les sondages : les français souhaitent toujours investir dans la pierre et trouver le logement idéal.»
Et pour finir, auriez-vous un mot pour définir la ville de demain ?
Hervé Legros : « La ville de demain reposera sur l’audace des maires bâtisseurs qu’on doit encourager et soutenir. Il faut que les maires et les promoteurs travaillent en concertation pour bâtir mieux et durablement, quelle que soit la taille de la commune. Tant qu’on n’aura pas résolu les problématiques de la crise du logement dans les métropoles, les villes moyennes auront leur carte à jouer. Pour cela elles doivent se réinventer pour attirer les gens, faire valoir leurs atouts pour à nouveau être attractives.. Mais il n’y a pas que le logement, il faut créer des infrastructures, des écoles, des crèches, des commerces… Jusqu’à preuve du contraire, la concentration urbaine est un modèle qui tient encore. »
Jean-Charles Capelli : « Les mentalités vont changer du fait du confinement. Aujourd’hui on parle de la ville de demain, mais nous verrons peut-être émerger les villes de demain, peut-être plus spécialisées dans tels ou tels domaines en fonction de leur situation géographique ou démographique. Ce qui va certainement évoluer, ce sont les modes de transport, le recul de la place de la voiture dans l’espace urbain. Cela va nous permettre de repenser les immeubles et notamment leur sous-sol pour exploiter différemment les espaces réservés aujourd’hui aux places de parking. On peut imaginer des cuves de récupération d’eau de pluie, des chaudières géothermiques ou de chauffage à distance qui sont gourmands en espace. On peut même imaginer exploiter les sous-sol pour y mettre des salles de fitness pour la résidence ou des home-cinémas à disposition pour la copropriété. Il faut valoriser ces espaces pour en faire des lieux de rencontre, au lieu d’y stocker des voitures qui ne roulent pas 98% du temps.»
