Les tensions actuelles dans l’immobilier de bureau tiennent certes à la hausse des taux, provoquant un changement de paradigme non anticipé, mais proviennent avant tout d’une autre réalité : le modèle économique du bureau a fait son temps et n’est plus adapté à la demande des entreprises.
Depuis le siècle dernier, la demande des entreprises pour leurs bureaux a fortement évolué, rythmée par les révolutions technologiques ou économiques que nous connaissons à fréquence régulière, pour aller vers moins de rigidité dans le bureau. Le modèle d’un bail 3/6/9 unique ou l’acquisition de bureau ne sont plus adaptés à une part croissante d’entreprises. Cependant, l’offre, elle, ne s’est que très peu adaptée.
La principale évolution fut l’émergence du coworking, qui ne répond néanmoins qu’à une partie mineure du problème. Les entreprises se retrouvent désormais face à l’alternative suivante : prendre leurs surfaces à bail, ou les passer en coworking, une option plus flexible permettant de densifier davantage en louant moins de m², mais en payant ces derniers au double du prix.
Payer plus cher, pour avoir la possibilité de partir sous quelques mois. Cette flexibilité est ainsi une cote mal taillée, là où très peu d’entreprises ont vraiment besoin de flexibilité sur l’intégralité de leurs surfaces de bureau. Car pour penser son bureau, il faut descendre à la maille plus micro de son occupation réelle.
Interrogez des Directeurs Immobiliers. Tandis que le taux d’occupation moyen des bureaux n’est désormais post pandémie que de 45% (source : CBRE, étude 2023), beaucoup vous parleront de cette « Courbe en M » qu’ils observent désormais : un lundi faible, un vendredi encore plus déserté, un mardi et un jeudi bien occupés, un mercredi entre les deux. Ce M symbolise la nouvelle donne de l’immobilier de bureau, une classe d’actif qui n’est plus utilisée 5 jours par semaine comme dans le passé, mais essentiellement 3 jours.
Un bureau qui doit ainsi devenir flexible dans son modèle économique afin d’accompagner cette amplitude d’occupation (les journées de pic du milieu de semaine), mais n’a que peu de sens à être du tout flexible.
Le bureau-hôtel a l’avantage de proposer une approche intégrée entre flexibilité et rigidité, parties privatives et espaces partagés, afin de tirer le meilleur de chaque monde sans faire payer l’entreprise pour ce dont elle n’a pas besoin.
Face à ces défis, Comet a développé une solution innovante avec le concept de bureau-hôtel. Plutôt que de forcer une entreprise à choisir entre du bail et de la flexibilité, ce modèle de bureau-hôtel, déjà déployé à Paris par Comet, a l’avantage de proposer une approche intégrée entre flexibilité et rigidité, parties privatives et espaces partagés, afin de tirer le meilleur de chaque monde sans faire payer l’entreprise pour ce dont elle n’a pas besoin. Ce concept s’articule autour de quatre éléments constitutifs.
Le premier, un socle de base de surfaces dont l’entreprise aura besoin sur le long terme, quel que soit le jour de la semaine (du lundi au vendredi) ou l’année (croissance des effectifs, décroissance), pris à bail pour limiter au strict minimum son coût. Ces surfaces pourront représenter 30 à 60% des surfaces auparavant occupées par l’entreprise. Il s’agit du cœur des bureaux de l’entreprise, généralement très occupés, entièrement adaptés à son mode d’organisation, mis à ses couleurs, en un mot : totémiques. Là où on donne à voir concrètement sa culture.
Vient ensuite une flexibilité à moyen terme pouvant aller de quelques mois à quelques années, pour permettre aux entreprises d’ajouter quelques postes de travail ou un plateau entier, afin de venir compléter leur socle avec un mélange de postes de travail et de petites salles de réunion.
Enfin, de la flexibilité à très court terme, pour un usage de quelques heures à une journée, centrée uniquement sur des salles de réunion moyennes à grandes. Ces salles généralement sous-occupées, qui sont cependant capitales les jours de forte affluence au bureau (en milieu de semaine). Car lorsque tous les employés sont au bureau, ce n’est généralement pas pour travailler seuls mais bien à plusieurs, pour des moments de collaboration et de sociabilisation. Avec un niveau de service supérieur (incluant notamment de la restauration et de l’événementiel), afin de répondre aux enjeux de ces moments collectifs.
Toutes ces surfaces sont agrégées au sein d’un seul et même actif immobilier, afin de permettre une utilisation sans couture par les employés, tout étant à quelques mètres ou quelques étages seulement. Le rez-de-chaussée du bâtiment proposant un accueil dynamique et mutualisé, dans le but de donner un avant-goût de l’offre de services proche de l’hôtellerie développée dans l’immeuble. Un modèle intégré qui permet, en somme, une utilisation fluide et centralisée des espaces, avec un accueil dynamique rappelant les standards de l’hôtellerie.
Voici donc une réponse longue à un problème complexe, qui ne se règlera pas en quelques mois. Le bureau-hôtel pourrait devenir la pierre angulaire du bureau nouvelle génération, qui enfin émerge.
Et plus encore, il représente une réponse stratégique à l’évolution des besoins immobiliers des entreprises, posant les bases d’une nouvelle génération de bureaux adaptés aux réalités contemporaines.
Cette tribune s’inscrit dans le prolongement du classement Choiseul Ville de demain 2024, à retrouver en intégralité sur le site de Choiseul France.
